На что обратить внимание при покупке участка

На что всегда и обязательно надо обратить внимание перед обретением УЧАСТКА?

Есть много критериев, которые надо всегда учитывать, так как от этого зависит его цена и естественно. ВОЗМОЖНОСТЬ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ТАК, КАК ВЫ ХОТИТЕ.

 

 

КРИТЕРИИ :

 

-          Условия продажи и расчета

 

-          Документы:

 

a)      подтверждающие собственность , состояние, статус и законность

 

b)      разрешение на строительство, сводки условий, природные ресурсы и возможность пользоваться ими;

 

c)       ипотека, аресты, возможные задолженности за имущество;

 

d)      ОГРАНИЧЕНИЯ - охранные зоны, запреты и возможности;

 

e)      разрешение продать имущество;

 

f)       соседи, арендаторы, совладельцы

 

-          имеющиеся или возможные коммуникации, а если их нет, то цена их устройства

 

-          особенности местности : тенденции развития и перспективы .

 

-          почва, грунт, ископаемые

 

-          состояние имущества

 

-          эксплуатационные расходы

 

-          оценка имущества, т.е. имеющаяся или ожидаемая цена этого имущества

 

-          сообщение : существующие, возможное, планируемое

 

 

 

Все перечисленное одинаково важно, по этому на все это необходимо обратить должное внимание. Поговорим об этом шире.

 

На что нужно обратить внимание при покупке участка?

 

Приобретение участка - одна из самых сложных операций покупки недвижимого имущества, так как участок - это не только то, что видно глазу, но и возможность что то создать.

 

И совершенно не важно для какой цели вы покупаете участок : как инвестицию, для развития коммерческой деятельности, производства сельскохозяйственной продукции, животноводства, строительства собственного дома или дачи, добычи полезных ископаемых, разведения леса или просто чтобы любоваться природой. Участок всегда предоставляет возможности создать нечто большее.

 

По этому цена участка зависит от наличия или отсутствия этих возможностей..

 

Можно сказать, что покупая участок, вы покупаете и возможности. Именно выяснение возможностей, сбор информации, как на одном или другом участке можно развивать одну или другую деятельность  усложняет процесс, требует времени и финансовых расходов. Почему это сложно?

 

Сложно по тому, что не все знают где можно найти требуемую информацию или получить подробную и правильную информацию, а выяснить множество нюансов самостоятельно иногда очень сложно и даже не возможно за очень короткое время.

 

А время всегда будет поджимать, когда разговор идет о покупке самого хорошего участка из всех, которые вы видели. По этому вполне естественно что тратить время вам не хочется под давлением страха, что этот единственный, самый хороший участок выбранный вами купят другие, пока вы будете выяснять действительно ли все так, как утверждает собственник - продавец, или как вы представляете.

 

Что делать? С чего начать?

 

Как правило критически относитесь к ОБЕЩАНИЯМ и информации представленной владельцем участка, даже если она кажется весьма реальной. Владелец может не знать всего о своем участке или не говорить, так как:

 

a)      владение собственностью длительное и за это время могло что то измениться;

 

b)      собственник сам приобрел участок и не углубился во все подробности

 

c)       собственник ни сознательно или умышленно не представляет некоторой информации о имуществе, считая что это может повлиять на ваше решение купить и отдалить возможность получения желаемого  "куша".

 

По этому вам более важно смотреть на то, что уже есть и не пожалеть времени и даже расходов, чтобы выяснить и узнать все о интересующем вас участке и местности его нахождения.

 

Я всегда говорю себе и своим клиентам : представляемая продавцом информация - только исходная позиция, пользуясь ею можно делать допущение, что все это правильно, но тем ни мнение необходимо начинать выяснять действительно ли данное имущество соответствует тому, о чем говорит продавец, и годится вашим целям.

 

Перед сделкой НЕОБХОДИМО выяснить все возможные факторы и нюансы, в противном случае рискуете купить участок, которого не сможете использовать так, как надеялись, т.е. не эффективно потратите время и денежные ресурсы.

 

 

 

Условия продажи

 

Условия продажи - это первое с чего надо надо начать прицениваться к интересующему вас участку.

 

Если вы нашли такой участок, прежде всего вам следует осмотреть его и оценить его соответствие тому, что написано в объявлении и полученной от продавца информации : место, площадь, назначение, возможное назначение, характер использования, детальный план, коммуникации, документы, сервитуты, цена и другое.

 

Если с учетом  этой начальной информации, участок вам покажется достойным претендентом для приобретения, перед началом детального углубления всей документации об этом имуществе можно начать торги с собственником. Так вы выясните его позиции и возможности приобрести участок за интересующею вас цену.

 

Документы

 

Если торги окончились приемлемо для вас, можно перейти к главному - ДОКУМЕНТАМ.

 

Документы - это обобщенное определение, их может быть очень много и нескольких видов.

 

Виды документов:

 

a)      документы не посредственно относящиеся к участку: Документ собственности, документ кадастровых измерений, детальный план,разрешение на строительство, предпроектное предложение, свод условий;

 

b)      Имеющие отношение, но не прилагаемые документы :  Генплан, планы : дорог, коммуникаций, ресурсов.

О документах продаваемого имущества уже писали в разделе „Как надо покупать имущество“ , „Документы“. В этом разделе будем говорить только о тех документах, которые не оговорены ранее, так же о нюансах которые важно учитывать покупая участок.

 

Документы, которые необходимо просмотреть до подписания договора :

 

1)      Справка о собственности. В ней могут быть указаны 1 или несколько владельцев. Этот документ - паспорт имущества, он вам важен чтобы вы могли твердо знать, действительно ли ведете переговоры с владельцем/владельцами и действительно ли этот человек имеет право подписывать авансовый или любой другой договор или договоренность.

 

a)      Если участком владеют несколько собственников и они не могут прибыть на встречу с вами для подписания авансового договора, в авансовый договор обязательно следует включить пункт: другие владельцы информированы о продаже имущества,с ними согласованы условия продажи и подписывающие договор лицо принимает на себя всю ответственность за соблюдение этого договора.

Указанный пункт не создает 100% гарантии, но в случае срыва сделки гарантирует, что ваш авансовый взнос будет компенсирован лицом, подписавшим договор и получившим деньги.

 

b)      Переговоры о продаже имущества может вести лицо имеющие доверенность. Доверенность должна быть не просроченной, подтверждающий полномочия лица выполнить указанное действие, т.е. продать, подписать авансовый или прелиминарный договор купли - продажи или другую договоренность, о которой ведете переговоры с лицом имеющим доверенность владельца собственности.

 

Если продающие лицо действует по доверенности, авансовый или прелиминарный договор купли - продажи советую подписывать в нотариальной конторе, чтобы убедиться что доверенность действительна и не отозвана.

 

c)       Удостоверяющий личность собственника или ведущего переговоры лица должен иметь юридическую силу, не быть просроченным. Водительское удостоверение без подписи - не документ.

 

2)      Удостоверение собственности.

 

a)      Очень важна дата эго получения. Документ собственности может быть устаревшим и не соответствовать реальности на данный момент времени. Если "возраст "удостоверения собственности более 2месяцев, в целях финансовой безопасности рекомендую обращаться к нотариусу или другую институцию, имеющею доступ к информации центра регистров, чтобы проверить не появились ли изменения, запреты  и ограничения связанные с данным участком.

 

b)      Кадастровые карты. Важно убедиться, действительно ли покупаете участок, который вам показал продавец. Встречаются случаи, когда перепродающие лица или "инвеститоры" сами точно не знают, где находится продаваемый участок и особенно при отсутствии точных геодезических измерений, могут показать не тот участок. По этому перед покупкой участка проверьте в центре регистров или у землемеров ( по уникальному или кадастровому номеру ) соответствие показанного  вам участка и его границ с участком указанном в документах.

 

c)       Прелиминарные геодезические измерения. В настоящее время разрешается продавать участки с прелиминарными кадастровыми измерениями. Если вы покупаете участок площадью 1га и более, то большого влияния может и не быть, но при покупке участка до 0,1га ошибка может быть значительной. Поэтому лучше договориться с собственником о залоге и дальнейших действиях если после осуществления точных кадастровых измерений изменится площадь или границы покупаемого участка. Возможные исходы могут быть : отказ от покупки, доплата или возвращение части уплаченных сумм.

 

d)      Если точные геодезические измерения уже осуществлены, то они имеют силу.

 

e)      Ограничения в удостоверении собственности.

 

Обязательно необходимо проверить все что указано в документе собственности : назначение, способ употребления, коммуникации. Так же обратите внимание на возможные ограничения : дорог, связи, леса, водоемов и возможные другие.

 

3)      Дело кадастровых измерений. Еще рас обратите внимание на то, действительно ли вам показали тот участок, который изображен на плане, так как некоторые собственники сами точно не знают местонахождение своего участка.

 

4)      Сверьтесь с планом участка.

 

5)      Удостоверьтесь в праве владеть участком : может быть собственность или аренда.

 

6)      Если имеются несколько собственников, выясните имеется ли документ, в котором оговорен порядок пользования имуществом и права собственников. Ознакомьтесь с ним.

 

7)      Сервитуты ограничивают возможности использования всей площади участка. Необходимо знать о них.

 

8)      Детальный план должен быть утвержден.

 

Детальный план это ряд документов, в которых излагается, что можно на данном участке. Основной чертеж в детальном плане это лист, на котором в зависимости от назначения участки и характера использования, разными цветами обозначен участок и изложенные главные показатели участка : площадь, возможные строения, плотность застройки, высотность, коммуникации, дороги и другое.

 

Если детальный план утвержден, но не зарегистрирован ( а так делают многие желая избежать увеличения налога имущества), в документе собственности будут записаны старые : назначение участка, площадь и другие параметры.

 

Детальный план утверждает и подтверждает это печатью орган местного самоуправления. Кроме того на нем должны быть печати институций согласующих детальные  планы : водопровода, электрических,тепло поставляющих и газовый сетей, операторов связей и других.

 

Если на показываемом вам чертеже печатей нет, значит это не детальный план, а только его эскиз, который может меняться и практически не имеет ни какова значения.

 

9)      Коммуникации : существующие, возможные и будущие.

 

Все коммуникации в детальном плане чаще всего бывают указаны как зоны охраны коммуникаций, на пример : зона охраны дождевой и фекальной канализации, тепловых сетей.

 

Зоны охраны указываются когда конкретная коммуникация идет через участок или граничит с ней. И если одна или несколько коммуникаций находятся в соседнем участке, их отражения в документе собственности может не быть.

 

10)   АРЕНДАТОРЫ. Если земля арендована, преимущественное право ее купить имеют арендаторы.

 

11)   СОСЕДИ. Всегда имеет преимущественное право купить участок, по этому в авансовом договоре предусмотрите санкции владельцу участка за полученный аванс и потраченное вами время,если участок будет продан соседям.

 

Если все что увидели и узнали об участке вас удовлетворяет по всем критериям и вы хотите его приобрести, но беспокоитесь чтобы его не купили другие, договоритесь с собственником о всех деталях купли - продажи, условиях, цене и подпишите авансовый договор, в котором ОБЯЗАТЕЛЬНО укажите все свои требования, приложите все материалы предоставленные собственником, текст объявления и заявление собственника о данном участке.

 

Авансовый договор может звучать так :

 

 "Покупаю такой то участок за такую то сумму и в течении согласованного сторонами времени обязуюсь заключить договор купли - продажи, если действительны все утверждения и условия о продаваемом участке, высказанные продающим лицом".

 

Как уже говорилось выше, в договоре должно быть записано все, что продающие лицо говорило вам и писало об участке в объявлении.

 

Если представленная владельцем информация окажется правильной, сделка состоится по договоренной цене. Однако если в результате сбора детальной информации об участке выяснится,что кое что в представленной собственником информацией не точно по неосмотрительности или вине собственника, авансовый залог возвращается и уплачивается штраф, равный авансовой сумме, или покрывается все понесенные вами расходы,связанные со сбором информации.

 

Подписав такой документ, можете быть спокойны, что участок не будет продан другим, пока вы будете собрать всю необходимую и интересующую вас информацию.

 

 

 

Документы, в которых можно найти интересующую вас информацию:

 

1)      Удостоверение личности продающего участок лица, чтобы удостовериться, действительно ли говорите с собственником, представителем собственников или доверенным лицом

 

2)      Справка о собственности. Обратите внимание, действительно ли указаны в нем назначения участка, характер использования, коммуникации и ограничения.

 

3)       Подтверждение о наличие или отсутствие об арендаторах. Земля может быть в аренду.

 

4)      Если участок принадлежит нескольким собственникам, договор о порядке пользования имущества

 

5)      Детальные планы конкретного участка

 

6)      План ( карта участка )

 

7)      Имеющиеся детальные планы соседних участков и планы таких участков в процессе подготовки. Не вызывает сомнения, что планируемая деятельность на соседних участках, представляет интерес.

 

8)      Существующие и намечаемые пути сообщения

 

9)      Существующие и возможные в будущем коммуникации

 

10)    Документ о характеристиках грунта

 

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ, или несколько иначе

 

Покупающие должны узнать о покупаемом участке больше нежели представил собственник, так как если поверхностно посмотрите на вопрос, не выясните всех обстоятельств, может статься так, что деньги вами потрачены напрасно : вы не сможете развивать деятельность, которую планировали. Каковой бы не была потраченная сумма - это будут пустые затраты.

 

Где надо искать ответы на все вопросы и к кому обратиться о помощи и получения консультации, попробую ответить.

 

ВОЗМОЖНОСТИ:

 

Детальный план

 

На участке можно осуществить только то, что намечено в детальном плане участка или в общем плане местности.

 

Детальные планы участкам готовят  архитекторы. Лучше всего обращаться к архитектору того города или района, на территории которого находится интересующий вас участок. Архитектор точно знает все тенденции развития района, нюансы, о которых не узнаете ни у кого другого. Архитектор это человек, который проконсультирует что можно делать на данном участке и что планируется по соседству.

 

То, что предусмотрено детальным планом, надо уметь "прочитать"? так вам скажут специалисты. Я думаю, что надо просто очень внимательно все прочитать записанное там и если вы будете внимательны, вас не перехитрит никто. Надо читать основной чертеж детального плана и пояснительные записки.

 

В детальном плане можно найти плотность застройки, т.е. соотношение площади первых этажей всех наземных строений с площадью участка. Обычно этот показатель выражается в %. На пример 0.25 значит, что площадь первых этажей всех строений  находящихся на рассматриваемом вами участке составляет 25% от площади участка.

 

Высотность зданий. Обычно этот указатель обозначается в метрах. На пример 15 значит, что максимальная возможная высота строений от поверхности земли составляет 15м.

 

Всю информацию о конкретном месте ( участке ) можно найти на сайте самоуправления города или района, но это потребует времени и там не найдете нюансов. По этому консультация со специалистами необходима.

 

Необходимо так же поинтересоваться о планируемом устройстве дорог, точным месторасположением их, условиями и сроками прокладки.

 

Кадастровые измерения

 

Кадастровые измерения устанавливают точные границы участка.

Услуги по кадастровым измерениям предоставляет компании имеющие на то разрешение и специалистов. Критериями выбора главным образом будут цена и время за которое они будут выполнены.

 

После установления точных границ участка может выясниться, что действительная его площадь  меньше и вам это совсем не понравиться, особенно в том случае, если цена участка большая.

 

Сервитуты

 

В документах собственности участка всегда имеются указания на условия специального использования, в которых упоминаются все ограничения действующие на данном участке. Не пугайтесь, очень мало участков без ограничений, только некоторые ограничения могут быть привлекательными, другие - ценится как недостатки. На пример : охранная зона, зона водопровода или линии связи, может расцениваться как достоинство или недостаток, в зависимости от занимаемой ими площади.

 

Все это определяется тем, что конкретно вы хотите делать на этом участке и как им пользоваться.

 

Если вы думаете на участке 0.15га построить дом, а в документе собственности среди ограничений указанно охранная зона газопровода площадью 0,15га, весьма вероятно что этот участок не предназначен для строительства дома, а если кто утверждает обратное - хочет вас обмануть.

 

В документах указываются и сервитутные пути для пешеходов, прогулочные дорожки или пути для обслуживания коммуникаций. В таком случаи часть участка, которой сможете пользоваться только вы и никто другой ( к примеру огородив ее забором ) будет значительно меньше, нежели указанное в документе собственности.

 

Здесь могут возникнуть недоразумения если придется платить зато, чем пользоваться не сможете.

 

Грунт

 

При покупке участка очень важно уделить внимание состоянию грунта ( почвы ) на участке, так как очень важно чтобы земля оправдала ваши ожидания и предоставляла возможность вести планируемую деятельность.

 

 По этому важно произвести геологическую разведку. Самую примитивную геологическую разведку можете сделать сами: в разных местах участка лопатой выройте несколько ямок, глубиной около 1 метра, тогда увидите слои грунта и возможное наличие поверхностных грунтовых вод. Если найденное вами вас не удовлетворит и возникнут сомнения, обратитесь к геологам.

 

Стоимость исследований около 150 Евро. Цена зависит от площади участка, рельефа местности и ваших запросов.

 

Геологическая разведка производится сравнительно быстро, в течение нескольких дней.

 

 

ЗАМЕЧАНИЕ:

 

Если вам очень понравился участок и переживаете что его может купить кто-то другой, оставьте небольшой залог и заключите у нотариуса прелиминарный или авансовый договор. В договоре укажите что при не выполнении его собственником он возвращает вам залог и возможно пение.

 

 

Если прочитали и еще имеете вопросы, или вам необходима помощь при продаже, покупке или аренде участка обязательно обратитесь к нам.

ЗАДАТЬ ВОПРОС

О НАС

ГОРЯЧИЕ НОВОСТИ

МЫ В FACEBOOK

NT Patarimai

Советы для продавцов, покупателей и арендаторов недвижимого имущества. Что необходимо знать. Советы брокера НИ как успешно продать или купить имущество.

Проект создал - Vilniaus Turtas

info@nt-patarimai.lt

+370-685-84631